Processo di formazione e connotati attuali: Insediamento residenziale sviluppatosi, a partire dagli anni ‘30 di questo secolo, mediante la lottizzazione e vendita di particelle di pineta rese edificabili, da parte di un ente pubblico appositamente costituito (EAT).

Gli sviluppi maggiori si sono verificati negli anni ‘60 e ‘70. Il risultato è un insediamento-giardino con un reticolo viario ad andamento morbido, con strade di sezione ristretta che disimpegnano edilizia (individuale ed in certa misura condominiale) residenziale ed alberghiera.

Si distingue una parte centrale ove si concentrano le attrezzature di servizio, commerciali e ricreative.

L’intero insediamento è circondato dalla pineta litoranea (inclusa nel Parco).

Il sistema delle attrezzature per la balneazione, complementare all’insediamento è anch’esso compreso nel Parco naturale.

Caratteristica dominante dell’insediamento è la compresenza ancora consistente, ancorché ridotta del sistema vegetazionale nel sistema insediativo.

L’accessibilità, in assenza del ripristino della tranvia (indicato dal piano del parco) è in condizioni critica nei giorni di maggiore afflusso estivo.

Invarianti strutturali: Il reticolo viario d’impianto.

L’edificato ante-guerra.

Il sistema vegetazionale originale.

Il sistema dunale esistente.

Vincoli e condizioni ambientali: L’intero territorio ricade nella zona di rispetto per la protezione degli acquiferi profondi.

Per gli insediamenti esistenti si prescrive il preventivo completamento del sistema fognario e l’allacciamento all’impianto di depurazione di Tirrenia.

Per i nuovi interventi di trasformazione si prescrive la preventiva realizzazione del sistema fognario e l’allacciamento all’impianto di depurazione di Tirrenia.

Per i nuovi interventi di trasformazione si prescrive di commisurare l’incremento di carico urbanistico alla potenzialità residua dell’impianto di depurazione di Tirrenia, considerando anche il carico di popolazione fluttuante stagionale, o comunque di condizionare l’insediamento di un carico urbanistico eccedente le potenzialità dell’impianto di depurazione esistente all’adeguamento dimensionale dell’impianto o comunque al soddisfacimento del fabbisogno.

Obiettivi qualitativi e funzionali generali: Migliorare il sistema dell’accessibilità all’insediamento attraverso il recupero delsistema tranviario di collegamento.

Integrare le dotazioni di servizio.

Incrementare la dotazione di parcheggi.

Migliorare l’offerta ricettiva in prospettiva di accordi programmatici dell’Ente Parco.

Obiettivi qualitativi e funzionali locali: recuperare e qualificare per utilizzazioni legate al tempo libero l’area pinetata centrale

Dotazione minima di Standard: 12 mq./ab