Processo di formazione e connotati attuali: Espansione periferica articolata rispettivamente in subsistema di impianto prevalentemente postbellico compresa tra Via Pietrasantina ed aree ferroviarie del ramo Ovest (caratterizzato da: destinazione prevalentemente residenziale semintensiva, congestione e carattere residuale correlati al rapporto con la barriera ferroviaria; trama viaria a servizio della residenza innestata sull’asse principale, compresenza di funzioni artigianali e industriali in aree già agricole e soggette a fenomeni di degrado ambientale; margine irrisolto e non mediato in rapporto alle contigue aree bonificate di impianto storico e di valore paesaggistico) e subsistema costituito filamento edilizio e contrapposto tessuto di impianto prevalentemente prebellico di iniziativa pubblica o comunque coordinata compreso tra Via San Jacopo e tracciato ferroviario Pisa-Lucca (caratterizzato da: accentuata connotazione popolare, evidenti fenomeni di degrado socio-fisico, carattere residuale correlato al rapporto con la barriera ferroviaria, presenza di aree intercluse suscettibili di qualificazione, eterogeneità tipologica e soluzione non mediata e adeguatamente controllata dei margini urbani, dotazione di servizi e attrezzature di livello locale) con interposizione di sistema di aree agricole di interesse archeologico (oggetto di previsioni strategiche relative al sistema della mobilità urbana ed extraurbana con particolare riferimento ai flussi turistici). Significativo ruolo urbano correlato al rapporto con l’area monumentale del Duomo ed al conseguente ruolo di porta urbana. Sistema urbanisticamente sovraccarico in relazione all’attribuzione di tale ruolo. Sistema dei corsi d’acqua in condizioni di evidente degrado ambientale ed ecologico.

Invarianti strutturali: Tessuto urbanistico-edilizio di impianto storico. Assi viari di impianto storico.

Vincoli e condizioni ambientali: Fascia di rispetto di 10 m dal piede esterno dell’argine su entrambi i lati del Fosso delle Cavalle, del Fosso Grande lungo il lato Est della Via Pietrasantina.

Per gli insediamenti esistenti si prescrive il preventivo completamento del sistema fognario e l’allacciamento all’impianto di depurazione di San Jacopo.

Per i nuovi interventi di trasformazione si prescrive la preventiva realizzazione del sistema fognario e l’allacciamento all’impianto di depurazione di San Jacopo.

Per gli interventi di trasformazione si prescrive di commisurare l’eventuale incremento di carico urbanistico alla potenzialità residua dell’impianto di depurazione di San Jacopo, tenendo presente il contemporaneo utilizzo dello stesso da parte del Comune di San Giuliano Terme, o comunque di condizionare l’insediamento di un carico urbanistico eccedente le potenzialità dell’impianto di depurazione esistente all’adeguamento dimensionale dell’impianto o comunque al soddisfacimento del fabbisogno.

Obiettivi qualitativi e funzionali generali: Riequilibrio dei carichi urbanistici in rapporto agli interventi strategici di qualificazione dell’immagine urbana in relazione (turismo e sistema della mobilità). Qualificazione e mitigazione del caratteri residuali. Risoluzione mediata dei margini urbani in rapporto alle zone agricole periurbane, con realizzazione di non più di 50 alloggi.

Qualificazione ambientale in relazione alla presenza dei corsi d’acqua.

Obiettivi qualitativi e funzionali locali: Interventi socio-fisici di qualificazione degli ambiti residenziali. Equilibrato inserimento delle destinazioni d’uso correlate all’offerta turistica ed al sistema della mobilità (parcheggi scambiatori, stazioni linee ferroviarie e tramviarie, sistema delle stazioni di rifornimento).