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Regolamento Urbanistico - Piano del Verde
Comparto urbano di Tirrenia
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Il sistema del verde
comparto urbano di TIRRENIA

indice:

Descrizione dello stato attuale

Tipologie degli spazi verdi

     Giardini privati

     Giardini condominiali

     Aree pertinenziali di strutture recettive

Analisi e valutazione delle problematiche dell’area

Problematiche generali e tendenze in atto

Tirrenia vista dell’alto

La pineta litoranea vista dall’alto.

Descrizione dello stato attuale

Tirrenia, centro abitato sul litorale pisano posto tra Marina di Pisa e Calambrone costituisce insieme ad essi un insediamento lineare che si sviluppa in direzione nord-sud e costituisce il collegamento costiero tra la provincia di Pisa e quella di Livorno. E’ collegata al capoluogo attraverso due viabilità storiche, la Via Vecchia Livornese e il Viale d’Annunzio che si prolungano rispettivamente nel Viale del Pisorno e nella strada litoranea, il Viale del Tirreno.

Fino ai primi anni trenta, fatta eccezione per il “Fortino di Mezza Piaggia” che serviva come postazione dei finanzieri per il controllo del contrabbando, il territorio su cui oggi sorge Tirrenia, era praticamente intatto. In origine paludoso, poi bonificato, si presentava come una fascia semi-pianeggiante formata da un vasto arenile con dune e da un’ampia pineta, profonda circa un chilometro, di impianto granducale, che separa il mare dall’entroterra.

Tirrenia, è nata in seguito alla decisione della creazione di una cittadina “Balneo-climatica” sul lungomare, in un tratto di costa compresa tra il Vione della Bigattiera, il torrente Calambrone e la Reale Tenuta di Tombolo i cui terreni erano stati ceduti al Comune di Pisa dal Demanio. Il 3 Novembre 1932, venne istituito un Ente pubblico, in accordo con i due Comuni di Pisa e Livorno, denominato “Ente Autonomo Tirrenia” che avrebbe dovuto gestire lo. sviluppo urbanistico del territorio litoraneo affidatogli e successivamente occuparsi della manutenzione di tutte le opere pubbliche in esso presenti.

Nel Gennaio del 1933 fu bandito un concorso fra gli ingegneri e gli architetti italiani “per il progetto di massima di un piano regolatore del territorio sul quale dovrà nascere la città balneare denominata Tirrenia”. Il concorso fu vinto dal progetto “Di fronte a mare aperto” degli ingegneri  Federigo Severini e Giulio Buoncristiani che guidavano il gruppo composto da Ugo Benedetti, Ugo Ciangherotti, Sergio Sighieri e Alvaro Pinelli.

Lo sviluppo di Tirrenia prima della guerra è stato irrilevante, i pochi edifici realizzati furono il bar - tabaccheria del sig. Torelli (1934/1935), la pensione Victoria (1935/1936), ed alcune ville private. L’Ente Autonomo Tirrenia, costruì in proprio nel 1939, al centro dalla cittadina  balneare, il complesso  “Imperiale” (bar - ristorante - teatro), che fu abbattuto negli anni ‘70 per la costruzione di appartamenti e negozi, nonché per un cinema, che però non ha mai funzionato.

La costruzione di edifici per abitazione e per complessi ricettivi è avvenuta a partire dalla metà degli anni ‘50, dopo che tra il 1953 e il 1955 furono costruite quasi tutte le strade e le piazze oggi esistenti, e venne disegnato il piano di lottizzazione che suddivideva il territorio in affidamento all’Ente Tirrenia in numerose particelle edificabili, che vennero poi vendute a privati cittadini. Nel 1957 l’Ente donò al Comune di Pisa il terreno per la costruzione di una scuola elementare e nello stesso anno vennero portati a termine i lavori di costruzione della Chiesa, donata poi all’ordine Francescano.

L’insediamento di Tirrenia oggi, presenta le caratteristiche di una città giardino totalmente immersa nella pineta, con un reticolo viario interno costituito da strade di sezione ristretta che disimpegnano lotti edificati di media e piccola dimensione che ospitano in gran parte abitazioni con tipologia a villetta o a piccolo condominio, oltre ad un certo numero di piccoli alberghi. L’area insediativa è separata dalla zona dell’arenile dove sono presenti gli stabilimenti balneari, dal Viale del Tirreno che rappresenta l’asse infrastrutturale di collegamento nord-sud del litorale.

Il rapporto tra l’insediamento di Tirrenia e la struttura territoriale specchio del precario equilibrio esistente tra sistema ambientale e sistema antropico costituisce contemporaneamente il valore del sito e la causa delle principali problematiche.

Il sistema ambientale è sostituito da un insieme di sottosistemi collegati ed interagenti, in cui il sistema delle acque, quello morfologico e vegetazionale sono strettamente connessi. La morfologia e l’idrografia dell’area hanno subito nel tempo mutamenti sostanziali per l’azione naturale ed antropica. La deposizione del materiale alluvionale, l’ingressione e regressione marina hanno mutato notevolmente la fisionomia della zona. La memoria di questo movimento continuo è leggibile nella conformazione dell’area dove i cordoni dunali (cotoni o tomboli) si alternano a depressioni sommerse dalle acque (le lame). I sedimenti dunali si dispongono parallelamente alla linea di costa, in lunghe e strette fasce che raggiungono anche i cinque metri di altezza rispetto alle depressioni interdunali. L’importanza ambientale del sistema dunale è rilevante da molti punti di vista sia perché serve per graduare l’effetto dei venti di mare e attenua la concentrazione del salmastro, sia perché costituisce la principale zona di ricarica della falda acquifera, sia perché da luogo a nicchie e microclimi particolari progressivamente colonizzate da parte della vegetazione. L’ambiente marino è ostile alla vegetazione che richiede forme di adattamento estremamente evolute e particolari accorgimenti genetici per resistere agli effetti della salsedine, allo smerigliamento del vento, alle alte temperature, alle carenze idriche e alla eccessiva traspirazione.

Caratteristica fondamentale dell’insediamento di Tirrenia è il rapporto tra l’edificato e il sistema del verde, costituito principalmente dalla pineta originaria.

La pineta presente nel litorale Pisano è stata impiantata con le bonifiche granducali a scopo protettivo e produttivo. Nella sua tipologia d’impianto è stata posta particolare attenzione alla vocazione naturale del luogo con la scelta del pino marittimo per le aree più battute dal vento e dal mare e del pino domestico (da pinoli) nell’interno più riparato. Essa si costituisce oggi di una struttura triplana con uno strato dominante di pino marittimo (Pinus pinaster Aiton) e pino domestico(Pinus pinea L.), un piano intermedio in cui prevale il leccio (Quercus ilex L.) ed un piano dominato dove le principali specie sono corbezzolo (Arbutus unedo L.) e fillirea (Phillyrea angustifolia L.). In questa fitocenosi si ritrova sporadicamente la sughera (Quercus suber L.), con soggetti  quasi sempre in buone condizioni vegetative, quando non sono troppo aduggiati dai pini circostanti. Le specie erbacee ed arbustive presenti sono prevalentemente: smilacee (Smilax aspera L.), specie abbondante in particolare nelle stazioni più aride; agazzino (Cotoneaster pirachanta Spach.) ed edera (Hedera helix L.), spesso accompagnata da rovo (Rubus spp.).

Nel sottobosco sporadicamente sono presenti: ligustro (Ligustrum vulgare L.), evonimo (Evonymus europaeus L.), felce (Pteridium aquilinum L.), corniolo (Conus mas L.), cisto (Cistus salvifolius L.), corbezzolo (Arbutus unedo L.), viburno (Viburnum tinus L.), mirto (Myrtus communis L.), vite (Vitis vinifera L.) e pittosporo (Pittosporum tobira Aiton Willd.).

L’insediamento antropico proporzionalmente alla sua densità edilizia ed alla sensibilità progettuale ha modificato in maniera più o meno sostanziale la fitocenosi originaria e nella maggior parte dei casi ha mantenuto solo la copertura vegetale costituita da pino marittimo e pino domestico.

Tipologie degli spazi verdi

All’interno di Tirrenia si distinguono diverse tipologie di spazi “verdi” pertinenziali che si differenziano non solo rispetto alla tipologia edilizia a cui sono associati ma anche rispetto alla qualità vegetazionale mantenuta negli interventi insediativi. Si sono riscontrate infatti tra giardini condominiali e privati analogie qualitative e situazioni molto simili anche sotto il profilo estetico e formale. La tipologia predominante è quella del giardino privato, legata non solo alle villette ma anche agli edifici condominiali, ai quali non corrisponde sempre uno spazio pertinenziale collettivo ma una suddivisione dello spazio in piccoli giardini privati.

Nelle case unifamiliari o bi-familiari lo spazio pertinenziale è costituito da giardini ad uso privato che pur avendo funzionalmente le stesse caratteristiche di rapporto con il contesto si differenziano qualitativamente:

- giardini in cui lo spazio è stato organizzato rispettando completamente l’assetto vegetazionale e che hanno mantenuto da un punto di vista vegetazionale la conformazione triplana originariamente presente con specie arboree ed arbustive di tipo autoctono. Sono stati generalmente inseriti strati erbacei e arbustivi che ne hanno alzato il valore estetico-spaziale. La diversa qualità riscontrata non dipende soltanto dalla quantità e dal tipo di vegetazione presente ma anche dal rapporto esistente tra aree pertinenziali e edificate e dalla presenza delle dune. Alcuni di questi giardini sono infatti caratterizzati dalla presenza di dune, importanti elementi geomorfologici che, oltre a rappresentare una memoria storica dell’assetto anticamente presente, contribuiscono ad alzare la biodiversità in quanto possono ospitare micro-habitat ecologicamente importanti. Esse articolano e movimentano lo spazio verde e in alcuni casi anche lo spazio costruito che assume una struttura più organica in armonia con l’andamento morfologico dell’area.

- giardini in cui lo spazio aperto è .stato organizzato modificando parzialmente l’assetto vegetazionale, dove nella maggior parte dei casi è stato mantenuto solamente lo strato arboreo alto, costituito da pino domestico e pino marittimo, e sono state inserite specie arboree di piccole dimensioni o arbusti che hanno parzialmente modificato il carattere della pineta. In queste aree le dune sono state eliminate.

- giardini in cui la sistemazione dello spazio aperto ha modificato totalmente l’assetto vegetazionale con la sostituzione dell’associazione vegetazionale originaria con specie arboree diverse oppure con presenza solo di specie arbustive ed erbacee. Questi spazi pertinenziali creano dei vuoti vegetali evidenti all’interno della pineta che oltre ad essere percepiti negativamente in quanto interrompono la continuità della pineta alterando i rapporti spaziali ed il carattere paesistico del sito, concorrono anche alla sua instabilità ecologica.

 

Relativamente poche sono le aree che si possono ascrivere a questa tipologia in cui lo spazio pertinenziale è di tipo collettivo, perché, come già si è detto, spesso pur essendo condominiale l’edificio, lo spazio pertinenziale è suddiviso in piccoli giardini appartenenti ai singoli proprietari o ai residenti del piano terra. La qualità degli spazi aperti è variabile ma comunque abbastanza alta, soprattutto per l’alta presenza di aree destinate all’uso ricreativo; il livello di impermeabilizzazione è maggiore che nei giardini privati e le qualità estetiche possono risultare più basse a causa delle diverse esigenze che lo spazio pertinenziale deve soddisfare.

Rispetto ai giardini privati la varietà di situazioni riscontrata è inferiore in quanto mancano le altissime qualità offerte da alcuni spazi pertinenziali legati alle ville e non è mai conservato l’assetto dunale.

E’ possibile pertanto individuare due principali classi qualitative, corrispondenti alla conservazione o meno dell’assetto vegetazionale originario.

Costituiscono eccezione le unità condominiali che hanno al piano terra esercizi commerciali, ubicati principalmente nelle vie centrali o lungo il Viale del Tirreno; esse hanno generalmente qualità basse in quanto la vegetazione se presente è ridotta a pochi esemplari arborei e il suolo è molto impermeabilizzato per esigenze funzionali. Nel centro i condomini rispondono ad una tipologia più urbana, dove è quasi assente lo spazio pertinenziale o, anche quando presente, è praticamente privo di vegetazione e molto impermeabilizzato. In questi casi le qualità sono molto basse e anche la possibilità di operare sugli spazi pertinenziali è molto bassa e appare difficile migliorarle se non con interventi sull’intero comparto.

 

L’elevata presenza di alberghi sottolinea il carattere balneare dell’area ed esprime la risposta ad una domanda turistica sempre più crescente negli anni. La presenza di alberghi recenti nati dall’adattamento funzionale e dalla trasformazione fisica della tipologia abitativa si affianca alla presenza di strutture recettive di chiara matrice tipologica. Esistono diverse tipologie di spazi pertinenziali che dipendono direttamente dalla categoria alberghiera e dalle opportunità ricreative che la struttura offre al fruitore. Gli spazi pertinenziali dei grandi alberghi si configurano con un’alta qualità estetico-spaziale e con un’ottima organizzazione funzionale, articolati in aree di rappresentanza, attrezzate per la sosta, ad uso sportivo e ludico; le aree a parcheggio sono localizzate in spazi appositi ritagliati tra la vegetazione la cui accessibilità veicolare risulta separata da quella pedonale. Generalmente la vegetazione è caratterizzata dalla presenza di albertura di alto fusto diversamente associata e ben armonizzata con il contesto e di arbusti che strutturano lo spazio separando le diverse zone funzionali. Fa eccezione l’albergo Continental le cui qualità paesistiche sono legate non tanto alla presenza del verde ma alla stretta vicinanza al mare.

Negli alberghi nati dalla trasformazione di unità residenziali la qualità dello spazio aperto è strettamente legata all’inserimento delle attrezzature ricreative ed al reperimento di aree a parcheggio. Il rapporto tra la componente ambientale e quella funzionale, oltre a delineare la qualità esistente, vincola la qualità futura imponendo condizioni alle trasformazioni.

Analisi e valutazione delle problematiche dell’area

La forte presenza della copertura vegetale nell’ambito di Tirrenia oltre ad esserne l’elemento caratterizzante e la memoria storica determina contemporaneamente l’alta qualità insediativa e le maggiori problematiche.

Complessivamente nell’area di Tirrenia si distinguono tre zone qualitativamente diverse:

1.    L’area centrale, che va da Via dell’Edera all’Hotel Continental, comprende la zona residenziale e commerciale a più alta densità edilizia ed il parco centrale di Tirrenia. Gli spazi aperti pertinenziali agli edifici sono molto limitati o comunque anche se presenti sono fortemente impermeabilizzati. Ne derivano pertanto qualità del verde, del suolo e dello spazio piuttosto basse. La presenza nell’area del parco centrale, in cui la pineta appare pressoché continua ed intatta da un punto di vista vegetazionale, e dove possono trovar posto alcune delle funzioni importanti per il carattere turistico di Tirrenia, costituisce un elemento di potenziale riqualificazione dell’intero comparto.

2.    L’area insediativa prospiciente il Viale del Tirreno, in cui sono presenti residenze mono e bi-familiari condomini e alberghi, ha qualità del suolo e spaziali buone, la qualità del verde invece si abbassa notevolmente là dove la pineta posta sull’arenile ha subito danni per il passaggio di ripetuti incendi ed azioni antropiche. Questa fascia risulta inoltre influenzata dal forte carico antropico che si riversa qui nel periodo estivo e che determina un innalzamento dell’inquinamento atmosferico ed acustico.

3.    L’area che si estende tra la fascia litoranea di cui al punto 2 fino al confine con il Parco Naturale di Migliarino, San Rossore, Massaciuccoli, ha un edificato prevalentemente di tipo residenziale con qualità del verde, del suolo e dello spazio in linea generale alte. Esistono però casi sporadici e isolati in cui la qualità del verde si abbassa a causa della mancanza totale della copertura vegetale o della sostituzione delle specie tipiche con altre dissonanti rispetto al carattere della pineta.

L’aspetto vegetazionale di Tirrenia in connessione con le sue problematiche è sicuramente uno dei temi emergenti di questo comparto in quanto il suo mantenimento coinvolge qualsiasi intervento sia sugli spazi pubblici che su quelli privati. La pineta si presenta nell’insieme in uno stato fitosanitario accettabile e le problematiche emerse sono di diverso tipo, sia legate ai fenomeni inquinanti che aggrediscono la copertura vegetale, sia alla convivenza della stessa con le diverse funzioni che gli spazi aperti devono accogliere:

  • - nelle zone lungo il Viale del Tirreno o nelle aree interne in cui le strade entrano perpendicolarmente rispetto alla linea di costa sono presenti fenomeni di forte degradazione dovuti alla mancanza di vegetazione dunale di protezione nei confronti dei venti marini sulla vegetazione costiera. La presenza del vento di libeccio, carico di salmastro, è una delle cause abiotiche più rilevanti, su pino domestico e su pino marittimo i danni sono preceduti da un cambiamento di colore degli aghi che si trasforma in estesi ingiallimenti come risultato della distruzione della clorofilla, a cui seguono necrosi. I gravi danni sulla vegetazione non sono però solo legati all’aerosol marino ma anche alla presenza di forti concentrazioni di tensioattivi, anionici e non anionici, riscontrate in essi, che agiscono come vettori della penetrazione salina nelle foglie. Il miglioramento delle condizioni vegetative della pineta in queste zone è strettamente legato ad un intervento complessivo, che coinvolge anche lo zone dell’arenile in cui è necessario promuovere la ricostituzione della fascia vegetazionale dunale, in grado di mitigare gli effetti inquinanti provenienti dal mare.

  • - nelle zone interne i problemi maggiori sono legati ai lotti in cui sono stati fatti diradamenti o sono state eliminate porzioni consistenti di pineta. La conformazione strutturale del pino marittimo all’interno di una pineta quasi pura come quella della zona residenziale di Tirrenia è tale che si crea una stabilità delle piante strettamente legata alla presenza di sesti molto fitti tra loro; il diradamento o l’eliminazione di intere zone di piantumazione modifica l’azione dei fenomeni destabilizzanti (principalmente l’azione eolica) sulle singole piante, ne consegue che se la pianta non riesce a reagire prontamente si possono verificare fenomeni di schianti con caduta delle piante. Per queste motivazioni è quindi necessario il reintegro delle piante mancanti, il controllo statico e la sostituzione di quelle che subiscono danni.

  • - all’interno dei lotti in cui sono presenti gli alberghi il mantenimento della pineta e soprattutto degli strati bassi di vegetazione contrasta spesso con l’inserimento di strutture ricreative come le piscine o campi da tennis oppure con aree a parcheggio. La compatibilità delle funzioni con la presenza della pineta è il punto nodale degli interventi su questi spazi aperti che dovrà essere quindi attentamente valutata in sede progettuale. Gli interventi dovranno comunque tendere al mantenimento della vegetazione esistente ed anche a reintegrare quella eliminata precedentemente.

  • - lo stesso problema dei parcheggi nell’area di Tirrenia si trova a dover competere con la pineta in quanto gli interventi che sono stati fatti al confine con il parco o nella zona vicino all’Hotel Continental per creare nuovi parcheggi hanno eliminato quasi totalmente la pineta esistente. La ricostituzione della pineta in questi spazi, unitamente alla creazione di nuovi parcheggi nel pieno rispetto dell’assetto vegetazionale esistente è uno degli obbiettivi del piano.

Tirrenia, per la sua vicinanza al mare, per come è nata, per le tipologie insediative che ha è una località in cui i residenti stanziali sono molto bassi, mentre il carico antropico si modifica molto nel periodo estivo in cui le seconde case vengono abitate e l’affluenza giornaliera dei pendolari aumenta notevolmente. Questa situazione determina un carico antropico legato principalmente all’auto, con un problema dei parcheggi molto consistente e di non facile soluzione in quanto se si esclude il Viale del Tirreno che ha una sezione stradale molto ampia e quindi è in grado di ospitare parcheggi, le altre strade interne all’abitato hanno un sezione molto stretta e la presenza delle auto in sosta crea spesso problemi di circolazione.

La zona di maggiore concentrazione edilizia sia residenziale che commerciale è l’area centrale, nella quale tramite l’analisi “infrablu” sono state messe in evidenza le qualità molto basse che possono essere modificate solo attraverso una riqualificazione dell’intero comparto centrale puntando ad un miglioramento del parco centrale di Tirrenia. L’area destinata a parco oggi ospita attività di tipo diverso che sono state dettagliatamente descritte all’interno della scheda di sistemazione, solo in alcuni casi compatibili con la futura destinazione. Quest’area di grande interesse per la cittadina balneare non solo potrebbe riqualificarne il suo centro ma potrebbe anche contribuire a risolvere il problema dei parcheggi, quantomeno nella zona centrale. Il parco visto come una grande area a verde nel cuore di Tirrenia dovrà garantire la persistenza della pineta e contemporaneamente ospitare una serie di attività ricreative, più o meno strutturate, in grado di diversificare l’offerta e  di soddisfare le richieste turistiche con attività collaterali e complementari alla balneazione.

Problematiche generali e tendenze in atto

Tirrenia è una porzione del sistema insediativo pisano in cui è stata riscontrata nel complesso, una qualità ambientale relativamente molto alta, conferita quasi esclusivamente dalla qualità degli spazi aperti privati. Pur essendo carente di spazi “verdi” pubblici e di vegetazione lungo le strade i giardini privati, ricchi di vegetazione e ritagliati all’interno della pineta conferisocno carattere e qualità all’intero comparto. Percorrendo le strade di Tirrenia infatti si ha la sensazione di passeggiare in un grande giardino.

Gli interventi sia in ambito pubblico che privato devono essere rivolti al mantenimento di questa qualità ed in particolare non devono incidere pesantemente su parametri fondamentali come la biodiversità, la stabilità, la permeabilità e il valore paesistico.

I provvedimenti e le prescrizioni si rivolgono principalmente alla conservazione del carattere del luogo, strettamente legato al mantenimento della pineta come associazione vegetazionale complessa, che implica non solo il mantenimento delle specie tipiche ma anche la ricostituzione della pineta là dove è venuta a mancare. Obbiettivo che potrebbe essere raggiunto anche mediante un’azione di sensibilizzazione e l’incentivazione da parte dell’amministrazione al reinserimento dei pini, operazione da promuovere d’intesa con il Parco Naturale di Migliarino, San Rossore, Massaciuccoli.

L’area centrale con tipologie edilizie ad alta densità e con un’alta concentrazione di attività commerciali, se da un lato costituisce il cuore della località dove si svolgono le più importanti funzioni antropiche legate alla socialità urbana, dall’altro rappresenta l’unica porzione di Tirrenia in cui si ha un notevole abbassamento delle qualità del verde e dello spazio. Questa condizione contraddittoria può subire modificazioni in senso positivo solo attraverso un intervento complessivo sul comparto legato principalmente alla realizzazione di un parco pubblico inteso come luogo nodale per le attività ricreative e come elemento di attrazione per l’intero litorale nonché come elemento di alto valore ecologico e naturalistico. L’intervento, in equilibrio con il sistema naturale, prevede l’inserimento di parcheggi lungo il perimetro non in successione continua ma disposti prevalentemente in prossimità degli accessi in modo da garantire delle aree di sosta diffuse in modo da risolvere il carico antropico a cui è sottoposto il centro (scheda di sistemazione n.1).

Tirrenia vista dell’alto

La continuità della pineta è interrotta solo da alcune emergenze. Insediamenti residenziali di tipo condominiale (fig.n.1) e di tipo alberghiero (fig.n.2)  

 

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La pineta litoranea vista dall’alto.

La continuità della pineta all’interno del Parco Naturale (fig.n.3) e le trasformazioni apportate dal Golf club all’interno della pineta (fig.n.4).  

 

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per informazioni sul Regolamento Urbanistico
Francesco Biondi, Riccardo Davini, Mauro Giorgi