Processo di formazione e connotati attuali: Posta a cavallo tra la via Emilia e la ferrovia Pisa - Collesalvetti, l’area presenta allo stato attuale un carattere disomogeneo, tipico dell’area periferica; all’uso prevalentemente agricolo si sono andate sovrapponendo due grosse infrastrutture di servizio, l’inceneritore dapprima e successivamente il mercato ortofrutticolo, la cui area è di fatto usata saltuariamente come sede espositiva (feste di partito e manifestazioni fieristiche). Nella parte terminale al confine col comune di Cascina è in atto una previsione del piano regolatore vigente che ha contenuti analoghi alla zona di Ospedaletto (utoe 34).

Invarianti strutturali: Il tracciato storico della via Emilia.

Vincoli e condizioni ambientali: Fascia di rispetto di 10 m dal piede esterno dell’argine su entrambi i lati del Fosso di Oratoio, del Fosso di Titignano, del Fosso Certa.

Per gli insediamenti esistenti e per i nuovi interventi di trasformazione si prescrive la preventiva realizzazione del sistema fognario e l’allacciamento all’impianto di depurazione di Oratoio.

Per i nuovi interventi di trasformazione si prescrive di commisurare l’incremento di carico urbanistico alla potenzialità residua dell’impianto di depurazione di Oratoio, tenendo presente il contemporaneo utilizzo dello stesso da parte del Comune di Cascina, o comunque di condizionare l’insediamento di un carico urbanistico eccedente le potenzialità dell’impianto di depurazione esistente all’adeguamento dimensionale dell’impianto o comunque al soddisfacimento del fabbisogno.

Recupero energetico dall’impianto di termodistruzione rifiuti.

Obiettivi qualitativi e funzionali generali: Aree di riserva per servizi urbani non centrali e attrezzature speciali: ogni trasformazione dovrà mantenere l’orditura campestre.

Realizzazione di uno scalo merci a servizio dell’area industriale artigianale.

Obiettivi qualitativi e funzionali locali: Bonifica e riqualificazione delle aree di discarica adiacenti l’inceneritore: recuperare l’area di Mpontacchiello al contesto ambientale in cui si trova.