Processo di formazione e connotati attuali: L’area, costituita prevalentemente da tessuto agricolo, si sviluppa lungo l’asse della via Emilia, tra la S.G.C. Pisa Firenze a Nord e il confine del parco di Migliarino-San Rossore-Massaciuccoli, a sud.

Ad ovest confina con la fascia agricola adiacente all’aeroporto (utoe 35) e a nord-est è lambita dai fabbricati della omonima zona artigianale-industriale-commerciale, dai quali risulta distanziata da una stretta fascia inedificata, residuale, attualmente degradata per l’abbandono dell’uso agricolo.

L’area è tagliata diagonalmente in due parti dalla Ferrovia Pisa-Collesalvetti, che, pur generando una sconnessione tra due parti di un insieme organico, ha preservato la zona a sud da pesanti trasformazioni. Il vecchio nucleo, Hospitalectum de via Romea, si trova in posizione rilevata rispetto al padule circostante, lungo la via Emilia. L’incrocio tra la via Emilia e l’asse via dell’Arginone-via delle Rene, dove nel sec.XII sorgeva l’Ospedale di Cassandria, è oggi il nodo centrale della frazione, su cui si attestano la chiesetta settecentesca di S. Iacopo, ricostruzione della precedente romanica (1185) e gli unici spazi di aggregazione. L’abitato storico, costituito da un tessuto di corti coloniche, si è andato consolidando nel corso degli anni 50/60 con il filamento di edifici a bassa densità lungo via delle Rene, che ha sì rafforzato la consistenza della frazione, ma ha tipologicamente e morfologicamente snaturato il carattere del borgo rurale. Il disordine formale è dovuto all’assenza di un linguaggio comune, che leghi tra loro le preesistenze storiche e i recenti interventi, ma soprattutto nel trattamento degli spazi aperti dove si assiste ad una proliferazione incontrollata di annessi, garages, baracche in lamiera.

La realizzazione della S.G.C. e il conseguente alleggerimento del traffico sulla via Emilia, non hanno portato con sè una riqualificazione dell’area, che ancora lamenta la carenze di servizi pubblici.

La struttura agraria, punteggiata da case coloniche di impianto storico soprattutto nella parte meridionale, sebbene impoverita nelle strutture protettive (siepi e filari), ha mantenuto la sua consistenza ed un importante ruolo di produzione agricola.

Invarianti strutturali: Tessuto delle case corti, delle case coloniche sparse e dell’orditura campestre.

Vincoli e condizioni ambientali: Fascia di rispetto di 10 m dal piede esterno dell’argine su entrambi i lati del Fosso di S.Ermete e del Fosso del Caligi.

Per gli insediamenti esistenti e per gli interventi di trasformazione si prescrive la preventiva realizzazione del sistema fognario e l’allacciamento all’impianto di depurazione di Oratoio o ad altro impianto di depurazione realizzato nell’area di Pisa sud.

Per i nuovi interventi di trasformazione si prescrive di commisurare l’incremento di carico urbanistico alla potenzialità residua dell’impianto di depurazione di Oratoio, tenendo presente il contemporaneo utilizzo dello stesso da parte del Comune di Cascina, o comunque di condizionare l’insediamento di un carico urbanistico eccedente le potenzialità dell’impianto di depurazione esistente all’adeguamento dimensionale dell’impianto o comunque al soddisfacimento del fabbisogno.

Obiettivi qualitativi e funzionali generali: Conservazione del tessuto storico e delle sue tipologie insediative con attenta regolamentazione degli interventi da attuarsi negli spazi aperti pertinenziali.,

Maggiore integrazione dell’abitato di Ospedaletto con la città e potenziamento della centralità locale, con dotazione di servizi oggi assenti.

Salvaguardie: Sospensione dell’efficacia delle previsioni di Prg con contenuto edificatorio ad eccezione di quelle previste dal PEEP ‘95.