Processo di formazione e connotati attuali: Strutturatasi come area agricola su un razionale sistema di bonifica iniziato intorno l'anno 1000 e coinvolgente tutti i territori a nord-est dell’Arno, quest'area ha mantenuto pressoché inalterate le sue caratteristiche ambientali peculiari sino ai giorni nostri.

Delimitata a sud dal Viale delle Cascine e spaccata in due dall’Aurelia, ha visto negli ultimi 50 anni la nascita, nella parte ad est dell’Aurelia, di attività completamente avulse dal contesto.

In modo particolare, l’introduzione d'attività specialistiche per la produzione di beni e servizi, è stato il fattore che ne ha influenzato negativamente il carattere

Invarianti strutturali: Sistema della bonifica storica, le infrastrutture e l’orditura campestre presenti nel Catasto Leopoldino, Fiume Morto, il Viale delle Cascine.

Vincoli e condizioni ambientali: Fascia di rispetto di 10 m dal piede esterno dell’argine su entrambi i lati del Fosso Grande, del Fosso delle Cavalle, della Fossa Diritta e del Fiume Morto.

Per gli insediamenti esistenti e per i nuovi interventi di trasformazione si prescrive il preventivo completamento del sistema fognario e l’allacciamento all’impianto di depurazione di San Jacopo.

Per gli interventi di trasformazione si prescrive di commisurare l’eventuale incremento di carico urbanistico alla potenzialità residua dell’impianto di depurazione di San Jacopo, tenendo presente il contemporaneo utilizzo dello stesso da parte del Comune di San Giuliano Terme, o comunque di condizionare l’insediamento di un carico urbanistico eccedente le potenzialità dell’impianto di depurazione esistente all’adeguamento dimensionale dell’impianto o comunque al soddisfacimento del fabbisogno.

Obiettivi qualitativi e funzionali generali: Conservazione dell’intero sistema agricolo ad alta valenza paesaggistica e riqualificazione dei viali alberati.