Processo di formazione e connotati attuali: Espansione periferica eminentemente residenziale e sostanzialmente satura e compiuta di tipo estensivo e semintensivo, delimitata da aree destinate rispettivamente da strutture ed attrezzature tecnologiche (E.N.E.L.), sportive (C.U.S.), speciali, le quali costituiscono ambiti specifici. Trama infrastrutturale viaria costituita da assi di penetrazione di impianto storico (Via del Brennero, Via di Gello) ed orditura secondaria a servizio della residenza (con caratteristiche omogenee di viabilità interna e presenza di strade a fondo cieco). Presenza servizi di livello locale (S. Elementare e Materna, Ufficio P.T.). Margine urbano Nord non compiutamente risolto o suscettibile di esserlo in forme non coerenti, né controllate, né mediate in rapporto alle zone agricole limitrofe. Margine Est a contatto con zona artigianale-industriale in Comune SanGiuliano Terme oggetto di interventi di trasformazione (Viabilità, parcheggi). Si distinguono: una zona residenziale comprendente un nucleo edificato a carattere rurale di impianto storico caratterizzata dalla presenza di aree non edificate suscettibili di qualificazione (standards, dotazione di servizi locali), nonché dalla presenza di strutture, attrezzature ed aree destinate ad usi non desiderabili né compatibili; una zona destinata ad impianti sportivi suscettibile di ampliamento; un insediamento di strutture e attrezzature speciali sottratte in parte alla pianificazione e pertanto suscettibili di trasformazioni ed ampliamenti non desiderabili né ammissibili in rapporto al contesto ambientale; un’area prevalentemente inedificata e virtualmente interclusa con insediamento puntiforme di funzioni specialistiche..

Invarianti strutturali: Edificato storico.

Vincoli e condizioni ambientali: Fascia di rispetto di 10 m dal piede esterno dell’argine su entrambi i lati del Fosso del Marmigliaio e del Canale Demaniale.

Per gli insediamenti esistenti e per gli interventi di trasformazione si prescrive il preventivo completamento del sistema fognario e l’allacciamento all’impianto di depurazione di San Jacopo

Per gli interventi di trasformazione si prescrive di commisurare l’eventuale incremento di carico urbanistico alla potenzialità residua dell’impianto di depurazione di San Jacopo, tenendo presente il contemporaneo utilizzo dello stesso da parte del Comune di San Giuliano Terme, o comunque di condizionare l’insediamento di un carico urbanistico eccedente le potenzialità dell’impianto di depurazione esistente all’adeguamento dimensionale dell’impianto o comunque al soddisfacimento del fabbisogno.