Processo di formazione e connotati attuali: Già area palustre compresa tra le mura urbane e l’espansione periferica degli anni Venti. Utoe caratterizzata dal ruolo urbano conferitole dall’insediamento di polarità urbane ed extraurbane (Stadio, complesso I.T.I.S.) determinanti fenomeni di mobilità ordinari e straordinari. Eterogeneità morfologica determinata da compresenza di plessi scolastici di interesse urbano e di quartiere (S. Elementare, I.P.C.), nucleo edificato a carattere rurale di impianto storico, interventi coevi alla prima espansione periferica, nuclei omogenei di edilizia popolare di impianto prebellico, interventi residenziali postbellici di saturazione (intensivi e semi-intensivi), strutture ed attrezzature Telecom e G.E.A.. Evidente gerarchia della trama infrastrutturale viaria costituita da: assi di penetrazione nord-sud con caratteri di complessità urbana ed articolazione di funzioni complementari alla residenza; strade come canali di distribuzione del traffico piuttosto che luogo di rapporti complessi di tipo urbano; trama viaria a servizio delle residenze (comprese strade a fondo cieco); viabilità interna al tessuto (strade abitabili ante litteram). Disponibilità di spazi pubblici verdi (in parte spontaneamente destinati ad orto) limitata all’insediamento residenziale popolare degli anni ‘30-’40. Presenza di aree cd. interstiziali soggette a processi di degrado, non qualificate o destinate a funzioni industriali dismesse e ad attività suscettibili di ricollocazione. Presenza di esercizi commerciali concentrata lungo le penetrazioni nord-sud e in corrispondenza delle permanenze di impianto storico. Accentuata articolazione dell’immagine urbana. Accentuata articolazione delle figure urbane e delle tipologie edilizie. Differente qualità architettonica dei tipi edilizi prebellici pubblici e privati e di quelli postbellici. Modestissimo valore intrinseco del sistema del verde privato.

Vincoli e condizioni ambientali: Per gli insediamenti esistenti si prescrive il preventivo completamento del sistema fognario e l’allacciamento all’impianto di depurazione di San Jacopo.

Per i nuovi interventi di trasformazione si prescrive la preventiva realizzazione del sistema fognario e l’allacciamento all’impianto di depurazione di San Jacopo.

Per gli interventi di trasformazione si prescrive di commisurare l’eventuale incremento di carico urbanistico alla potenzialità residua dell’impianto di depurazione di San Jacopo, tenendo presente il contemporaneo utilizzo dello stesso da parte del Comune di San Giuliano Terme, o comunque di condizionare l’insediamento di un carico urbanistico eccedente le potenzialità dell’impianto di depurazione esistente all’adeguamento dimensionale dell’impianto o comunque al soddisfacimento del fabbisogno.

Obiettivi qualitativi e funzionali generali: Accentuazione del carattere residenziale e miglioramento della qualità insediativa. Eliminazione e trasferimento di funzioni in contrasto con il carattere residenziale dell’area. Qualificazione delle relazioni funzionali e visive con le aree adiacenti le mura ed il complesso monumentale del Duomo. Riuso delle aree libere suscettibili di dislocazioni alternative - compatibili e desiderabili in funzione degli scenari locali e urbani, per il soddisfacimento degli standard e la ricucitura del tessuto edilizio.

Salvaguardie: Sospensione delle previsioni vigente di ampliamento dell’imbocco di via L.Bianchi, che prevedeva la demolizione del tessuto storico esistente.